Kentsel dönüşümde müteahhit seçimine, paylaşım esaslarına veya sözleşme şartlarına katılmayan bir malikin arsa payı satılabilir mi? 6306 sayılı Kanun, belirli koşullarda buna imkân tanır. Ancak çoğunluğun anlaşmış olması, diğer maliklerin mülkiyet hakkı üzerindeki bütün güvenceleri ortadan kaldırmaz. Kararın alınması, teklifin bildirilmesi, payın değerinin belirlenmesi ve idari satış işlemi ayrı ayrı hukuki denetime tabidir.
Karar Çoğunluğu Malik Sayısına Göre Değil Hisse Oranına Göre Hesaplanır
6306 sayılı Kanun’un 6. maddesinde, kapsama giren dönüşüm uygulamalarına ilişkin kararlar bakımından paydaşların sahip oldukları hisseleri oranında salt çoğunluğu esas alınır. Ölçüt, toplantıya katılanların veya daire sahiplerinin sayısı değil, ilgili taşınmazdaki toplam payın yarısından fazlasıdır. Bu nedenle çok sayıda malikin onayı, hisse çoğunluğunu sağlamıyorsa tek başına yeterli değildir.
7471 sayılı Kanun ile önceki üçte iki çoğunluk eşiği değiştirilmiştir. Eski uyuşmazlıklarda verilen kararlardaki üçte iki ifadesi, güncel çoğunluk şartı olarak okunmamalıdır. Ayrıca bu özel rejim, her apartman yenileme kararına kendiliğinden uygulanmaz; taşınmazın 6306 sayılı Kanun kapsamındaki statüsü ve uygulamanın niteliği belirlenmelidir.
Toplantıya Davet Ve Teklifin Bildirilmesi Ayrı Aşamalardır
4 Şubat 2026 tarihli ve 33158 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan değişiklikle, riskli yapıların bulunduğu parsellerde yapılacak yeni uygulamalar için bütün maliklerin toplantıya çağrılması açıkça düzenlenmiştir. Toplantının yeri ve zamanı, ilgili form kullanılarak muhtarlıkta veya yapı henüz yıkılmamışsa bina kapısında ya da duyuru panosunda on beş gün ilan edilerek yahut noter aracılığıyla bildirilir. Toplantı ve karar, hisse oranları bakımından en az salt çoğunlukla gerçekleştirilir; karar imzalanarak tutanağa bağlanır.
Toplantı daveti, sonradan alınan kararın bildirilmesinin yerine geçmez. Karara katılmayan malike, karar ve anlaşma şartlarını içeren teklif veya bunları inceleyebileceği yer ayrıca bildirilmelidir. Tapuya elektronik tebligat adresini bildirenlere elektronik tebligat yapılır; bildirmeyenler için noter veya mevzuatta öngörülen muhtarlık ilanı yöntemi uygulanır. İlanın son günü ile elektronik tebligatın ulaşmasını izleyen beşinci günün sonu, ilgili yönteme göre bildirimin yapılmış sayıldığı tarih bakımından önem taşır.
Teklifi değerlendirmek için öngörülen on beş günlük süre, bildirimin yapıldığı veya yapılmış sayıldığı tarihe bağlıdır. Muhtarlıkta ilan süresi ile teklifin incelenmesi ve kabulüne ilişkin süre birbirine karıştırılmamalıdır. Bildirimde, teklifin kabul edilmemesi hâlinde arsa payının satışa konu olabileceği de açıklanmalıdır.
İmza Atılmaması Payın Kendiliğinden Devri Anlamına Gelmez
Karara katılmayan malikin payı, diğer maliklerin veya müteahhidin tek taraflı beyanıyla devredilemez. Kanun ve Yönetmelikteki koşullar tamamlanarak yetkili Müdürlük veya İdare nezdinde satış süreci yürütülmelidir. İlk açık artırmada alıcı olabilecekler anlaşma sağlayan paydaşlardır. Riskli yapılarda ilk satışın gerçekleşmemesi hâlinde, sonraki satışlara anlaşmayı kabul eden üçüncü kişilerin katılabilmesi ayrıca düzenlenmiştir. Riskli alan ve rezerv yapı alanlarındaki sonraki işlemler ise projenin kim tarafından yürütüldüğüne göre farklılaşabilir.
Satışın bu özel usule tabi olması, ortaklığın giderilmesi davasındaki satışla aynı işlem olduğu anlamına gelmez. Nitekim Kanun’un 6/16. maddesine göre ortaklığın giderilmesi davası açılması, 6306 kapsamında salt çoğunlukla karar alınmasını ve işlem yapılmasını kendiliğinden engellemez.
Arsa Payının Rayiç Değeri Somut Verilerle Belirlenmelidir
Satış, Kentsel Dönüşüm Başkanlığınca tespit edilen veya ettirilen rayiç değerin altında yapılamaz. Değerleme yalnız tapudaki pay oranına bir rakam uygulanmasından ibaret değildir; taşınmazın konumu, imar durumu, yapılaşma koşulları, emsal satışlar ve değeri etkileyen diğer özellikler değerlendirilmelidir.
Danıştay 4. Dairesi, 14.12.2023 tarihli, 2023/12152 E., 2023/7053 K. sayılı kararında, rayiç bedelin düşük belirlendiği itirazı karşısında mahallinde keşif ve bilirkişi incelemesi yapılmadan davanın reddedilmesini hukuka uygun bulmamıştır. Aynı kararda, yeni projedeki paylaşımın hukuka aykırı olduğu iddialarının da değerlendirilmesi gerektiği belirtilmiştir.
Danıştay 4. Dairesi’nin 26.05.2025 tarihli, 2025/1981 E., 2025/3361 K. sayılı kararı ise değerleme denetiminin somut belgelere dayanması gerektiğini gösterir. Daire, bilirkişi raporunda kullanılan emsal satışlara ilişkin tapu bilgilerinin teyidi için ilgili belgelerin getirtilmesini, gerektiğinde ek rapor alınmasını gerekli görmüştür. Dolayısıyla “bedel düşüktür” iddiası da “değerleme raporu vardır” savunması da tek başına yeterli kabul edilmemelidir.
Dava Açılması Satışı Kendiliğinden Durdurmaz
İdarenin 6306 sayılı Kanun uyarınca tesis ettiği satış ve bağlantılı idari işlemlere karşı idari yargıda hukuki koruma aranır. Kanun’un 6/9. maddesi, bu idari işlemler için tebliğ tarihinden itibaren otuz günlük dava açma süresi öngörür. Malikler arasındaki sözleşme ve özel hukuk uyuşmazlıkları ise talebin niteliğine göre ayrıca değerlendirilir; bütün uyuşmazlıklar için tek bir dava türü ve tek bir süre varsayılmamalıdır.
İdari dava açılması, satış işlemini kendiliğinden durdurmaz. İYUK’un 27. maddesi çerçevesinde yürütmenin durdurulması ayrıca istenmelidir. Bunun için işlemin açıkça hukuka aykırılığı ile uygulanması hâlinde doğacak telafisi güç veya imkânsız zararların somutlaştırılması gerekir. İdareye itiraz edildiğine veya dava açıldığına güvenilerek satışın durduğu kabul edilmemelidir.
Satışın İptali Her Durumda Payın Geri Verilmesini Sağlamaz
6306 sayılı Kanun’un 6/1. maddesinde iptal kararının uygulanması bakımından önemli bir ayrım vardır. Satışın yalnız bedelin eksik hesaplanması nedeniyle iptal edilmesi hâlinde, kararın bedel farkının payı satın alan malik tarafından eski malike ödenmesi suretiyle uygulanması öngörülür. Bu nedenle düşük bedele ilişkin davanın sonucu, her zaman tapunun eski malike dönmesi değildir.
Bedel eksikliği dışındaki nedenlerle verilen iptal kararlarında da geri tescil mutlak değildir. Payın üçüncü kişiye devredilip devredilmediği ve eski malik adına tescili hukuken veya fiilen imkânsız kılan bir uygulama yapılıp yapılmadığı önem taşır. Bu düzenleme, satıştan önce etkili geçici hukuki koruma talep edilmesinin neden önemli olduğunu da ortaya koyar.
Sonuç
Kentsel dönüşümde çoğunluk kararı, karşı çıkan malikin payının kanuni usulle satılmasına dayanak olabilir; ancak usulsüz bildirim, hatalı çoğunluk hesabı veya eksik değerleme bu kararın arkasına sığınılarak geçerli hâle getirilemez. Malikin haklarının korunması için itirazın konusu doğru belirlenmeli; toplantı ve tebligat belgeleri, teklif, değerleme raporu ve satış işlemleri birlikte incelenmelidir.
Kentsel dönüşüm ve taşınmaz uyuşmazlıklarının değerlendirilmesi, hukuki danışmanlık ve dava süreçlerinin takibine ilişkin hizmetlerimiz hakkında bilgi almak için bizimle iletişime geçebilirsiniz.