Kiraya verenin taşınmazı kendisinin veya çocuğunun kullanacağını bildirmesi, ihtiyaç nedeniyle tahliye için tek başına yeterli değildir. Mahkeme, ileri sürülen gereksinimin gerçekliğini ve samimiyetini somut yaşam koşulları üzerinden değerlendirir. Bununla birlikte, ihtiyacın kabulü için kişinin evsiz kalması veya mevcut yaşam düzeninin katlanılamaz hâle gelmesi de aranmaz. Uyuşmazlığın merkezinde, taşınmazın gerçekten kullanılmasına yönelik güncel bir gereksinim bulunup bulunmadığı yer alır.
İhtiyacın Gerçek Samimi Ve Zorunlu Olması
Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesi; kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimini tahliye sebebi olarak düzenler. Taşınmazı sonradan edinen malik bakımından da 351. maddede gereksinime dayalı dava hakkı öngörülmüştür. Ancak mülkiyet veya yakınlık ilişkisi, ileri sürülen ihtiyacın ispatı yerine geçmez.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 08.01.2025 tarihli, 2024/1007 E., 2025/97 K. sayılı kararında vurgulandığı üzere ihtiyaç gerçek, samimi ve zorunlu olmalı; dava açılırken mevcut bulunmasının yanında yargılama sırasında da devam etmelidir. Geçici, henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı bir gereksinim tahliye için yeterli değildir. Bu nedenle gelecekte emekli olma, evlenme veya başka bir şehre taşınma düşüncesi, somutlaşmış bir kullanım planıyla aynı şekilde değerlendirilemez.
Buradaki zorunluluk, yalnızca başka hiçbir barınma imkânının bulunmaması anlamına gelmez. İhtiyaçlının kişisel ve ailevi koşulları ile taşınmazın bu koşulları karşılamaya elverişliliği birlikte ele alınır.
Kirada Oturmak Ve Ayrı Konut Kurma İsteği
İhtiyaçlının başka bir konutta kiracı olması, kendi konutunu kullanma talebini destekleyen önemli bir olgudur. Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 24.06.2014 tarihli, 2014/6610 E., 2014/8287 K. sayılı kararında, evlenen kızın başka bir daireyi kiralamış olması ihtiyacın ortadan kalktığı biçiminde yorumlanmamış; kirada oturması ihtiyacın varlığına karine kabul edilmiştir. Kiracının tahliye etmemesi üzerine başka bir yer kiralanması, kendi başına ihtiyaç iddiasını çürütmez.
Benzer şekilde, yetişkin bir kişinin ailesiyle yaşayabiliyor olması da ayrı konut ihtiyacını dışlamaz. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 30.10.2013 tarihli, 2013/12007 E., 2013/14454 K. sayılı kararında; 26 yaşında, üniversite mezunu ve çalışan oğlun annesiyle oturmaya zorlanamayacağını, taşınmazın işyerine yakınlığını da gözeterek kabul etmiştir. Dolayısıyla ayrı yaşama isteğini yalnızca bir tercih olarak nitelendirip reddetmek, somut koşulları gözden kaçırabilir. Buna karşılık, ihtiyaçlının gerçekten taşınacağı ve ileri sürülen kullanımın güncel olduğu yine ortaya konulmalıdır.
Başka Taşınmazın Bulunması İhtiyacı Ortadan Kaldırır Mı
Kiraya verenin birden fazla taşınmazının bulunması ile ihtiyacı karşılayabilecek boş ve kullanılabilir bir taşınmazının bulunması farklı durumlardır. Tapuda kayıtlı her yer, ihtiyaçlıya fiilen tahsis edilebilecek uygun bir konut anlamına gelmez. Taşınmazın kullanım durumu, büyüklüğü, konumu ve ihtiyaçlının koşullarına elverişliliği önem taşır.
Nitekim Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 2014/6610 E., 2014/8287 K. sayılı kararında, başka bir konutta yalnızca beşte bir pay bulunmasının, diğer paydaşların onayına bağlı kullanım nedeniyle, ihtiyaca tahsis edilebilir ayrı bir konut bulunduğunu göstermediği belirtilmiştir.
Öte yandan, ihtiyacı karşılayabilecek başka bir yer boşalmışken yeniden kiraya verilmesi açıklanması gereken bir durumdur. Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 26.02.2018 tarihli, 2018/619 E., 2018/1605 K. sayılı kararında; boşaldığı ve yeniden kiralandığı ileri sürülen dairenin kime ait olduğu, ne zaman kiralandığı ve ihtiyacı karşılayıp karşılamayacağı araştırılmadan karar verilemeyeceği kabul edilmiştir. Dolayısıyla ne başka taşınmazın varlığı otomatik ret sebebidir ne de bu taşınmazların kullanım biçimi önemsizdir.
Önceki Beyanlar İle İhtiyaç İddiasının Tutarlılığı
İhtiyacın samimiyeti değerlendirilirken ihtarnameler, tarafların yazışmaları ve önceki tahliye talepleri birlikte önem kazanır. Özellikle taşınmazı satma veya daha yüksek bedelle kiralama amacı ile ileri sürülen kişisel kullanım ihtiyacı arasındaki ilişki incelenmelidir.
İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 35. Hukuk Dairesinin 10.03.2026 tarihli, 2024/3362 E., 2026/722 K. sayılı kararı bu açıdan dikkat çekicidir. Kiraya veren önce taşınmazı satacağını bildirerek tahliye istemiş, yaklaşık iki ay sonra oğlunun konut ihtiyacına dayanmıştır. Aradaki dönemde neyin değiştiğinin ispatlanamaması ve ihtiyacın ileri sürülüşü ile delillerdeki eksiklikler birlikte değerlendirilerek davanın reddi yerinde bulunmuştur.
Bu karar, daha önce satış düşünülmüş her taşınmaz bakımından ihtiyaç davası açılamayacağı anlamına gelmez. Belirleyici olan, değişen koşulların açıklanabilmesi ve sonradan ileri sürülen gereksinimin tutarlı delillerle desteklenmesidir. Kiracının ihtiyacın samimi olmadığı yönündeki soyut itirazı kadar, kiraya verenin yalnızca kendi beyanına dayanması da yetersiz kalabilir.
İşyeri İhtiyacında Elverişlilik Ve Karşılaştırma
Konut ihtiyacındaki değerlendirme, işyeri uyuşmazlıklarına aynen aktarılmamalıdır. Özellikle ihtiyaçlının işini başka bir kiralık yerde sürdürmesi hâlinde mevcut işyeri ile tahliyesi istenen yerin nitelikleri önem kazanır.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 08.01.2025 tarihli, 2024/1007 E., 2025/97 K. sayılı kararına göre, bu durumda ihtiyaçlının tahliye tehdidi altında bulunması veya talep edilen yerin yapılacak iş için mevcut işyerinden üstün ya da en azından eşdeğer olması yeterlidir; iki koşulun birlikte gerçekleşmesi aranmaz. Eşdeğerlik hâlinde mülkiyet hakkına üstünlük tanınır. İşyerlerinin karşılaştırılması ise gerektiğinde keşif ve uzman bilirkişi incelemesiyle yapılmalıdır.
İhtiyacın Somut Delillerle Ortaya Konulması
İhtiyaç nedeniyle tahliyede sonucu belirleyen, ihtiyacın nasıl adlandırıldığı değil, hangi olgularla desteklendiğidir. Mevcut kira sözleşmesi, yerleşim ve çalışma koşulları, aile düzeni, diğer taşınmazların kullanım durumu ve tanık anlatımları aynı gereksinimi tutarlı biçimde açıklamalıdır. Kullanım planının yargılama sırasında değişmesi veya ihtiyacın başka bir yerde karşılanması da değerlendirmeye yansır.
Bu nedenle dava hazırlığı, yalnızca bir ihtiyaç ihtarnamesi düzenlemekten ibaret görülmemelidir. İhtiyacın hangi tarihte doğduğu, neden özellikle bu taşınmazla karşılanacağı ve önceki beyanlarla nasıl bağdaştığı baştan ortaya konulmalıdır. Kiraya veren yönünden gerçek bir gereksinimin ispatı, kiracı yönünden ise bu gereksinimle çelişen somut olguların gösterilmesi uyuşmazlığın esasını oluşturur.
Kira hukuku uyuşmazlıklarının değerlendirilmesi, hukuki danışmanlık ve dava süreçlerinin takibine ilişkin hizmetlerimiz hakkında bilgi almak için bizimle iletişime geçebilirsiniz.